住宅市場への外資参入を抑制しようとするポルトガル政府の最近の取り組みは、リスボンやその他の地域で需要が価格上昇を牽引し続けているため、今のところほとんど効果がないようだ。
政策変更にもかかわらず続く住宅不足
ゴールデンビザ」プログラムの終了と非居住者（NHR）税制優遇措置は、裕福な外国人による投機的な購入を減らし、ポルトガルの赤熱した住宅市場を冷やすことを意図したものだった。
しかし、不動産の専門家によれば、これらの変更によって関心が大きく冷めることはなかったという。
「サヴィルズ・ポルトガルのパウロ・シルヴァ代表は、「このような変更にもかかわらず、外国人顧客からの資料請求の数は増えています。「販売が減速しているにもかかわらず、需要を満たすだけの住宅がないのです」。
この持続的な住宅不足は、価格が上昇の一途をたどることを意味し、多くのポルトガル国民にとって住宅所有がますます手の届かないものとなっている。
リスボンの住宅価格が最高値を更新
リスボンでは、需要に見合う供給が不足しているため、今年、価格が最高値を更新した。
不動産ポータルサイトのイデアリスタによると、リスボンの住宅の1平方メートルあたりの平均価格は、11月に昨年比5.8％増の5,426ユーロと過去最高を記録した。
「これは、欧州主要都市の中で最も不動産市場がホットなアテネ（11.8％増）に次いで、欧州で2番目に大きな上昇率だ」とイデアリスタは指摘する。
リスボンに続き、ストックホルムも5％上昇し、マドリードとミラノは3％以上の安定した伸びを示した。
対照的に、パリでは6.1％、ベルリンでは3％近く下落した。
リスボンの価格は、急成長を遂げた後でも、パリやチューリッヒなど他のヨーロッパの主要都市の半分程度にとどまっている。
ポルトガルの日照に恵まれた気候やリラックスしたライフスタイルと相まって、外国人バイヤーにとって比較的手頃な価格であることが、引き続き需要を後押ししている。
地元の人々は市場から値崩れ
しかし、ほとんどの市民にとって、リスボンの住宅市場は、西欧に比べて平均賃金が低いにもかかわらず、手の届かないものとなっている。
手頃な価格の賃貸住宅が不足している現状では、多くの人が郊外の標準以下の住宅に住まざるを得ない。
この不平等の拡大は、今年リスボンや他の都市で住宅危機に対する市民の抗議行動を引き起こした。
これに対し、アントニオ・コスタ首相は、手ごろな価格の住宅を増やし、投機を煽るプログラムの廃止を公約している。
NHR制度、ゴールデンビザは段階的に廃止
ポルトガルの救済措置が2014年に終了した後に導入されたNHR税制は、ポルトガルに移住する外国人が所得に対して10年間軽減税率を支払うことを認めた。
ゴールデンビザ制度は、少なくとも50万ユーロ相当の不動産を購入する外国人に居住許可を与えるものだった。
政府は今年初め、住宅需要の冷え込みを期待して、これらの制度を段階的に廃止すると発表した。
これらの決定の背景には、住宅危機を改善する必要性が挙げられている。
しかし、海外からの関心は根強く、ポルトガルが優遇措置の有無にかかわらず魅力的な移住先であり続けていることを示唆している。
ポルトガルのライフスタイル、気候、そして比較的安価な価格が、今後も外国人バイヤーを引きつけるだろうと多くの人が予測している。
不透明な住宅市場
リスボンの住宅ブームが持続可能かどうかは不透明だ。
現在の価格上昇率は欧州の大半を反映しているが、この先破綻する可能性があるとの懸念も存在する。
ポルトガルの中央銀行は最近、金融機関に対し、住宅市場の損失に備えて引当金を積み増すよう指示した。
ジョーンズ・ラング・ラサールのデータによると、2022年上半期の住宅販売件数が前年同期比で22％減少したことを受けての措置である。
地元の人々にとっては値ごろ感が伸び悩み、外国人投資家の投資意欲は今後数年で冷え込む可能性があるため、リスボンの記録的な住宅価格は下落圧力に直面する可能性がある。
しかし、今のところ、政府の政策転換にもかかわらず、市場は勢いを保っている。
旅行者と移民への影響
リスボンの住宅価格の高止まりは、ポルトガルに移住したり、ポルトガルを訪れたりする外国人の意思決定に影響を与える可能性がある。
欧州連合（EU）加盟国の市民にとっては、手頃な価格の長期滞在先がないことが、家族、労働者、学生などの潜在的な居住者の足かせになる可能性がある。
また、競争の激しい賃貸市場は、長期滞在するデジタルノマドのような短期旅行者にとっても課題となる。
さらに、多くの人にとって不動産購入が手の届かないものとなっているため、外国人投資家の投資意欲が減退する可能性もある。
しかし、住宅危機にもかかわらず、ポルトガルは依然として移民の最重要目的地である。
2025年5月に開始される予定のEU出入国システム（EES）と欧州向けビザ免除制度（ETIAS）は、関心を大きく後退させることはないと予想される。
大きな政策変更がない限り、安全性、気候、ライフスタイルといったこの国の利点は、今後も新たな外国人居住者を惹きつけ続けるはずだ。
しかし、住宅が制限されることで、リスボン自体への定住者は減少する可能性がある。
住宅不足が移民へのプレッシャーに
住宅危機は、需要が高い時期に移民政策が必要とする複雑なバランス感覚を浮き彫りにしている。
ポルトガルは人口減少に対処するために外国人を受け入れることを目指しているが、住宅のような資源は無制限の成長を支えることはできない。
留学生のように住宅需要を直接的に増加させないグループもある。
しかし、シェンゲン協定や今後導入されるETIAS制度によって可能になる新規住民の流入は、リスボンの住宅難の一因となっている。
移民を制限すれば、疲弊した住宅市場への圧力を緩和できるかもしれない。
しかし、ポルトガルの経済と公共サービスは、欠員を補い、高齢化する市民を補うために、労働年齢の移民を必要としている。
ポルトガルが必要とする新しい技能や納税者を獲得しつつ、国民の反発を防ぐためには、移民の流れを慎重に管理する必要がある。
住宅危機は、ポルトガルが今後数年間で増加する移民を統合するための十分なインフラを確保しなければならないことを示している。
リスボンの住宅ブームはピークに近いかもしれない
ポルトガルは最近、外国からの不動産投資を抑制する努力を行っているが、リスボンの住宅熱狂は今のところ意味のある減速には至っていない。
依然として需要が供給不足を上回っているため、住宅価格は多くの市民の手に余るほど上昇し続けている。
しかし、販売件数が減少する中、現在の傾向が続くかどうかについては不透明な部分もある。
政府による優遇措置は薄れつつあるが、今のところリスボンは、その文化、気候、比較的手頃な価格に魅せられた外国人バイヤーを惹きつけている。